Le Compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété (FHSA), appelé au Québec CELIAPP, est l’un des outils fiscaux les plus efficaces pour les acheteurs d’une première maison. Il combine la déduction de cotisation d’un REER avec les règles de retrait non imposable d’un CELI, et il est conçu spécifiquement pour vous aider à acheter votre première propriété.
Pour l’année d’imposition 2025, une date est centrale pour la planification : le 31 décembre 2025. C’est le dernier jour pour faire des cotisations pour 2025 et le dernier jour pour ouvrir un compte si vous voulez que 2025 compte comme année de participation.
Avec les prix des maisons à Montréal maintenant dans la fourchette de 500 000 $ à 600 000 $ et qui continuent d’augmenter d’année en année, les acheteurs d’une première propriété ont besoin de tous les avantages possibles. C’est là qu’entre en jeu le FHSA/CELIAPP : déduction des cotisations comme un REER, retraits non imposables comme un CELI – sans obligation de remboursement. Mais si vous laissez passer le 31 décembre 2025? Vous perdez à jamais 8 000 $ d’espace de cotisation. Voici votre feuille de route 2025, revue et validée.
Ce qu’est le FHSA / CELIAPP
Le FHSA est un compte enregistré créé pour les acheteurs d’une première maison. Il offre trois principaux avantages :
- Cotisations déductibles d’impôt
- Croissance des placements à l’abri de l’impôt à l’intérieur du compte
- Retraits non imposables lorsque l’argent est utilisé pour l’achat d’une première habitation admissible
Au Québec, le même compte est appelé CELIAPP, mais les règles fédérales sont les mêmes. Si l’achat de la maison ne se réalise jamais, les fonds restants peuvent être transférés dans un REER ou un FERR sans impôt immédiat et sans utiliser de nouvel espace de cotisation REER. L’impôt ne s’appliquera que lorsque ces fonds REER/FERR seront finalement retirés à la retraite ou comme revenu imposable normal.
Les retraits non admissibles sont imposables; dans la plupart des cas, les clients achètent donc soit une habitation admissible, soit transfèrent le FHSA dans un REER/FERR avant la fin de la période de participation.
Qui est admissible
Un client peut ouvrir un FHSA / CELIAPP s’il :
- est résident du Canada
- a au moins 18 ans (ou l’âge de la majorité dans sa province)
- répond à la définition fédérale d’« acheteur d’une première habitation » : il n’a pas habité dans une maison qu’il possédait lui-même, ou que son conjoint ou conjoint de fait possédait, au cours de l’année en cours ou de l’une des quatre années civiles précédentes
Revenu Québec applique les mêmes règles que le fédéral; la déduction pour vos cotisations FHSA se réclame à la ligne 215.
Pour les familles avec enfants, la planification FHSA se fait souvent en parallèle de la planification REEE – c’est là que l’IQEE (Incitatif québécois à l’épargne-études, QESI) entre en jeu.
Il existe aussi des limites de temps et d’âge faciles à négliger :
- vous ne pouvez pas ouvrir un FHSA après le 31 décembre de l’année où vous atteignez 71 ans
- votre période de participation prend fin à la première des dates suivantes :
- 15 ans après l’ouverture de votre premier FHSA
- la fin de l’année où vous avez 71 ans
- la fin de l’année suivant votre premier retrait admissible pour l’achat d’une maison
Ces limites sont importantes pour les clients qui planifient très à l’avance ou qui s’attendent à un horizon plus long avant d’acheter.
Limites de cotisation
Les règles de cotisation du FHSA sont simples, mais strictes :
- Limite de cotisation annuelle : 8 000 $
- Limite de cotisation à vie : 40 000 $
- Report : jusqu’à 8 000 $ d’espace annuel inutilisé peut être reporté à une année future
- Montant maximal utilisable dans une même année civile : 16 000 $
Pour quelqu’un dans une tranche d’imposition marginale combinée fédérale–Québec de 40 à 50 %, une cotisation FHSA de 8 000 $ peut réduire l’impôt à payer d’environ 3 200 $ à 4 000 $, comparativement à une épargne dans un compte non enregistré.
Un point clé est souvent oublié : l’espace de cotisation ne commence à s’accumuler qu’une fois le compte ouvert. Les années précédant l’ouverture ne génèrent aucun espace.
Ouvrir le compte plus tôt, même sans cotisation, est ce qui débloque vos premiers 8 000 $ d’espace.
La date limite de cotisation du 31 décembre 2025
Les cotisations au FHSA suivent l’année civile. Elles ne suivent pas la règle des « 60 premiers jours » qui s’applique aux REER.
Pour 2025 :
- seules les cotisations effectuées au plus tard le 31 décembre 2025 comptent comme cotisations de 2025
- les cotisations versées dans les 60 premiers jours de 2026 comptent uniquement pour 2026
- vous pouvez choisir de réclamer la déduction fiscale en 2025 ou dans une année ultérieure, mais la cotisation elle-même doit être faite en 2025 pour être considérée comme une cotisation de 2025
C’est crucial pour les clients habitués au calendrier des REER qui présument pouvoir « compléter pour 2025 » au début de 2026. Avec le FHSA / CELIAPP, ce n’est pas possible.
Pourquoi il est important d’ouvrir le compte avant le 31 décembre 2025
Ouvrir le compte fixe votre première année de participation et crée votre premier bloc d’espace de cotisation.
Si un client ouvre son FHSA / CELIAPP au plus tard le 31 décembre 2025 :
- 2025 devient son année de participation initiale
- il obtient 8 000 $ d’espace de cotisation pour 2025
- toute partie inutilisée de ces 8 000 $ peut être reportée en 2026 (jusqu’à 8 000 $)
Il est important de noter que le client n’a pas besoin de cotiser en 2025 pour verrouiller cet espace. Le simple fait d’ouvrir le compte avant la fin de l’année suffit à générer l’espace 2025, qu’il pourra utiliser plus tard.
S’il attend et ouvre le compte pour la première fois en 2026 :
- 2025 ne sera jamais une année de participation
- il perd définitivement les 8 000 $ d’espace potentiel de 2025
- la première année où il pourra utiliser cet espace sera 2026
Règle pratique :
Si vous voulez à la fois la flexibilité de la déduction et le bénéfice du report, le compte doit exister avant la fin de l’année civile.
FHSA vs REER vs CELI pour les primo-accédants du Québec
Lorsque l’objectif est l’achat d’une première propriété, le FHSA vient souvent avant les autres comptes enregistrés, parce qu’il combine deux types d’avantages.
FHSA vs REER (Régime d’accession à la propriété – RAP)
- Les cotisations REER sont déductibles, mais les retraits dans le cadre du RAP doivent être remboursés au fil du temps.
- Les cotisations FHSA sont également déductibles, mais les retraits admissibles pour une première habitation n’ont pas à être remboursés.
- Si la maison n’est jamais achetée, les actifs du FHSA peuvent être transférés dans un REER/FERR sans utiliser d’espace de cotisation, et l’impôt est reporté aux retraits futurs.
FHSA vs CELI
- Les retraits CELI sont non imposables et très flexibles, mais les cotisations CELI ne donnent aucune déduction fiscale.
- Le FHSA offre à la fois une déduction à l’entrée et un retrait non imposable pour une habitation admissible.
Pour de nombreux acheteurs d’une première propriété, cette structure fait du FHSA / CELIAPP le premier compte à privilégier pour les cotisations, avant un financement additionnel via le REER ou le CELI, à condition d’être raisonnablement certain que l’achat d’une maison fait partie de leur plan à moyen terme.
Ce que les clients devraient faire avant la fin de l’année 2025
Une courte liste de contrôle de fin d’année peut aider à éviter de perdre de l’espace de cotisation et de manquer des déductions :
- Confirmer l’admissibilité comme acheteur d’une première habitation selon la définition fédérale
- Vérifier l’âge et l’horizon : ouvrir un FHSA a le plus de sens si l’achat de la maison est réaliste dans la fenêtre de 15 ans
- Ouvrir un FHSA / CELIAPP avant le 31 décembre 2025, même avec une cotisation initiale faible ou nulle
- Cotiser tout montant que vous voulez voir comptabilisé comme cotisation de 2025 avant le 31 décembre
- Conserver tous les reçus de cotisation pour les prochaines déclarations de revenus
- Examiner comment le FHSA s’intègre avec vos stratégies REER, CELI et vos critères de qualification hypothécaire
Pour en savoir plus sur l’automatisation de ces transferts, voir notre guide des 7 habitudes. Et pour les demandes de déduction, consultez notre Guide fiscal du Québec.
Pièges pour les acheteurs québécois en 2025
1. Oublier le test fédéral pour les acheteurs d’une première habitation (année en cours + quatre années civiles précédentes), dans un contexte de hausse de la copropriété.
2. Négliger l’impact des prestations du Régime québécois d’assurance parentale (RQAP / QPIP) sur le calendrier d’achat de maison.
3. Ne pas combiner FHSA et RAP – manquer jusqu’à 60 000 $ (RAP) + 40 000 $ (FHSA) = 100 000 $ d’acompte potentiel.
4. Attendre après le 31 décembre : perdre de l’espace de cotisation dans un marché 2025 volatil, avec des taux hypothécaires encore dans la fourchette de 4 %.
5. Ignorer la documentation en français : formulaires CELIAPP disponibles via Desjardins et les notaires du Québec.
Comment un planificateur financier peut aider
Le FHSA / CELIAPP est puissant, mais il n’existe pas en vase clos. Il doit être coordonné avec :
- le flux de trésorerie et les réserves d’urgence
- les soldes REER et CELI existants
- les plans d’utilisation du RAP (Régime d’accession à la propriété)
- la stratégie de placement et la tolérance au risque
- le calendrier réaliste et le budget cible pour un futur achat de maison
Un planificateur financier peut aider les clients à :
- confirmer l’admissibilité au FHSA et le bon moment pour ouvrir le compte
- décider combien cotiser maintenant et combien plus tard
- choisir s’il vaut mieux réclamer la déduction dans l’année d’imposition en cours ou la reporter à une année de revenu plus élevé
- coordonner les cotisations FHSA avec les stratégies REER, CELI et RAP
- bâtir un plan d’acompte structuré et réaliste qui s’aligne avec l’ensemble de leurs objectifs financiers
Par exemple, pour un revenu de 80 000 $, on pourrait combiner une cotisation FHSA de 8 000 $ avec une stratégie RAP de 20 000 $, dans le cadre de la constitution d’un acompte de 20 % sur un condo de 500 000 $.
FHSA / CELIAPP vs REER vs CELI : règles de cotisation, d’impôt et de retrait
| Caractéristique | FHSA / CELIAPP | REER (incluant le RAP) | CELI |
| Objectif principal | Épargner pour une première habitation avec avantages fiscaux | Épargne-retraite, avec retrait RAP optionnel | Épargne générale flexible et non imposable |
| Déduction fiscale sur les cotisations | Oui, les cotisations réduisent le revenu imposable | Oui, les cotisations réduisent le revenu imposable | Aucune déduction |
| Impôt sur la croissance des placements | Aucun tant que le compte est actif | Aucun tant que les fonds demeurent dans le REER | Aucun |
| Impôt sur les retraits | Non imposables si utilisés pour une première habitation admissible | Imposables, sauf s’ils sont retirés via le RAP (et doivent être remboursés) | Toujours non imposables |
| Remboursement requis après retrait ? | Non | Oui, les retraits RAP sont remboursés sur 15 ans | Non |
| Limite de cotisation annuelle (2025) | 8 000 CAD | 18 % du revenu, max 32 490 $ | 7 000 CAD (indexé), espace cumulatif jusqu’à 102 000 $ |
| Limite à vie | 40 000 CAD | Aucune | Aucune |
| Règles de report | Jusqu’à 8 000 CAD d’espace inutilisé | Oui, l’espace inutilisé s’accumule | Oui, l’espace inutilisé s’accumule + les retraits recréent de l’espace |
| Moment où l’espace commence | Commence uniquement après l’ouverture du compte (année d’ouverture) | S’accumule automatiquement chaque année | S’accumule automatiquement chaque année |
| Le mieux adapté pour | Acheteurs d’une première habitation cherchant déduction + retrait non imposable | Planification de retraite à long terme ou stratégie RAP | Fonds d’urgence, objectifs à moyen terme, flexibilité |
| Si la maison n’est jamais achetée | Peut être transféré dans un REER/FERR sans impôt immédiat et sans utiliser d’espace | S/O | S/O |
Questions fréquemment posées (FAQ)
1. Dois-je cotiser en 2025 si j’ouvre le FHSA cette année ?
Non. Ouvrir le compte avant le 31 décembre 2025 suffit pour générer de l’espace de cotisation pour 2025. Vous pourrez utiliser cet espace en 2026 ou plus tard.
2. Puis-je faire une cotisation FHSA de 2025 en janvier ou février 2026, comme pour les REER ?
Non. Les cotisations FHSA comptent uniquement à l’intérieur de l’année civile. Toute cotisation versée après le 31 décembre 2025 est automatiquement considérée comme une cotisation de 2026.
3. Que se passe-t-il si je décide de ne pas acheter de maison après avoir épargné dans le FHSA ?
Vous pouvez transférer le solde complet dans un REER ou un FERR sans utiliser d’espace de cotisation et sans impôt immédiat. L’impôt s’appliquera seulement lorsque vous retirerez ces sommes du REER/FERR plus tard.
4. Puis-je avoir à la fois un FHSA et utiliser le Régime d’accession à la propriété (RAP) avec mon REER ?
Oui. Ces programmes peuvent être combinés. Beaucoup d’acheteurs d’une première maison utilisent d’abord le FHSA, puis complètent leur acompte avec un retrait RAP.
5. Que se passe-t-il avec mon FHSA si j’ai 71 ans avant d’acheter une maison ?
Votre période de participation doit se terminer à la fin de l’année où vous avez 71 ans. D’ici le 31 décembre de cette année-là, vous devez soit faire un retrait admissible pour acheter une habitation, soit transférer le FHSA dans un REER/FERR. Si vous ne faites ni l’un ni l’autre et retirez simplement l’argent, ce retrait sera imposable. Dans la plupart des cas, l’approche standard consiste donc à transférer le FHSA dans un REER/FERR avant la fin de la période de participation.
6. Combien d’économies d’impôt puis-je obtenir grâce aux cotisations FHSA ?
Cela dépend de votre taux d’imposition marginal. Par exemple, quelqu’un dans une tranche de 40 % qui cotise 8 000 $ pourrait réduire son impôt d’environ 3 200 $ pour cette année-là.
7. Les conjoints peuvent-ils chacun avoir leur propre FHSA ?
Oui. Chaque conjoint peut ouvrir et cotiser à son propre FHSA, ce qui donne jusqu’à 80 000 $ de cotisations à vie pour le couple, sans compter la croissance des placements.
8. Quel espace FHSA si j’ai ouvert en 2024 ?
Vous recevez automatiquement 8 000 $ d’espace pour 2025; vous pouvez cotiser jusqu’à 16 000 $ si l’espace de 2024 n’a pas été utilisé.
9. Impact des baisses de taux de 2025 sur le FHSA ?
Des taux hypothécaires plus bas (autour de 4,5 %, avec les meilleurs taux actuellement dans la zone de 3,7–4,0 %) rendent les retraits plus intéressants – il peut être judicieux de planifier des achats pour le printemps 2026.
10. Le CELIAPP est-il accessible pour les nouveaux arrivants au Québec ?
Oui, si vous êtes résident fiscal canadien au Québec et que vous répondez au critère d’acheteur d’une première habitation. Il faut toutefois coordonner le tout avec vos démarches d’immigration et vos délais IRCC.
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Avis de non-responsabilité : Cet article est à des fins éducatives et ne remplace pas des conseils fiscaux ou juridiques personnalisés. Pour votre situation spécifique, consultez un professionnel.
