Prêts d’investissement au Canada : Stratégies, Règles fiscales & Perspectives du Québec (Guide 2026)

Introduction :

Emprunter pour investir peut accélérer la richesse, mais aussi amplifier le risque et les erreurs fiscales. Les prêts d’investissement au Canada sont des outils puissants lorsqu’ils sont utilisés avec un plan clair, un horizon temporel approprié et des conseils fiscaux adéquats.

De nombreuses personnes au Québec et à travers le Canada considèrent maintenant le levier comme une alternative aux économies uniquement dans les REER ou les CELI. Cependant, les prêts d’investissement ne conviennent pas à tout le monde, et les règles de déductibilité des intérêts sont strictes.

Ce guide explique qui bénéficie des prêts d’investissement, comment ils fonctionnent et les principales règles fiscales canadiennes à comprendre avant de procéder.

Comprendre les prêts d’investissement au Canada

Le système financier bien réglementé du Canada et l’accès large au crédit rendent les prêts d’investissement largement disponibles par l’intermédiaire des banques, des caisses populaires et des planificateurs indépendants. Les données récentes de l’industrie et l’expérience des conseillers suggèrent que de plus en plus de Canadiens explorent les prêts d’investissement à marge et à terme alors qu’ils cherchent des rendements à long terme plus élevés.

Un prêt d’investissement signifie emprunter spécifiquement pour acheter des investissements générant des revenus comme des dividendes, des intérêts ou des revenus locatifs. L’attente est qu’avec le temps, le rendement après impôt sur les investissements dépasse le coût d’emprunt après impôt.

Utilisé correctement, cela peut augmenter la valeur nette et compléter la planification de la retraite. Utilisé de manière inappropriée, cela peut entraîner des dettes et des pertes qui prennent des années à récupérer.

Investissement à effet de levier au Canada : Comment ça fonctionne

L’investissement à effet de levier implique d’utiliser des fonds empruntés pour constituer un portefeuille d’investissement. Vous pourriez :

• Prendre un prêt à terme et investir le montant en une seule fois dans un portefeuille diversifié.
• Utiliser un compte de marge pour emprunter contre des investissements existants.
• Réavancer une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour réinvestir.

Dans tous les cas, vous gérez deux composantes : la performance du portefeuille et le remboursement du prêt. Le levier peut aider si les marchés augmentent régulièrement et que vous restez investi suffisamment longtemps. Si les marchés chutent tôt, ou si vous vendez dans la panique, le prêt reste tandis que la valeur des actifs peut ne pas.

Comparer les prêts à terme, les comptes de marge et les HELOC

Un prêt d’investissement à terme a un intérêt fixe ou variable et un calendrier de paiement. Un compte de marge permet d’emprunter contre votre portefeuille jusqu’à un certain pourcentage, avec des appels de marge potentiels si les marchés chutent. Un HELOC utilise la valeur domiciliaire comme garantie, offrant généralement des paiements d’intérêts uniquement flexibles.

Le choix « meilleur » dépend de la stabilité des revenus, de la tolérance au risque, de l’horizon d’investissement et de la discipline de flux de trésorerie. Une analyse budgétaire détaillée est essentielle avant de choisir l’une de ces structures.

Tableau comparatif des prêts d’investissement

Intérêts de prêt d’investissement déductibles d’impôt au Canada (et au Québec)

Une des principales attractions des prêts d’investissement au Canada est le potentiel de coûts d’intérêts déductibles d’impôt.

L’Agence du revenu du Canada (ARC) permet une déduction d’intérêts lors de l’emprunt pour gagner des revenus d’une entreprise ou d’un bien, tels que des dividendes, des intérêts ou des loyers, sous réserve de règles détaillées et de décisions judiciaires. Pour une explication technique plus approfondie, consultez le Folio de l’impôt sur le revenu S3-F6-C1 de l’ARC.

Cette règle, bien que semblant simple, est très technique et largement documentée dans les bulletins de l’ARC et les affaires judiciaires. Mélanger les usages personnels et d’investissement de la même ligne de crédit peut entraîner la perte d’une partie ou de la totalité de la déduction.

Lorsqu’elle est structurée correctement, la déduction fiscale réduit votre véritable coût d’emprunt. Cela rend l’investissement à effet de levier à long terme plus efficace, surtout pour les résidents du Québec à revenu élevé faisant face à des taux d’imposition fédéraux et provinciaux combinés dépassant 45 %.

Les intérêts sur les prêts utilisés pour contribuer à un REER ou un CELI ne sont généralement pas déductibles d’impôt, même si le REER ou le CELI détient par la suite des investissements générant des revenus.

Si vous n’êtes pas sûr que votre structure de prêt actuelle ou prévue soit admissible à la déductibilité des intérêts, un examen personnalisé peut prévenir des erreurs coûteuses.

Principales règles de l’ARC pour les déductions d’intérêts

Pour déduire les intérêts sur un prêt d’investissement, l’ARC exige généralement :

1. Test d’utilisation directe : Les fonds empruntés doivent être traçables directement aux investissements générant des revenus.
2. Attente raisonnable de revenus : Même pour des investissements axés sur la croissance, il doit y avoir une possibilité réaliste de dividendes, d’intérêts ou d’autres revenus.
3. Documentation appropriée : Des relevés détaillés, des contrats de prêt et une traçabilité claire sont essentiels pour les audits.

Si vous utilisez le prêt d’investissement pour des dépenses personnelles (par exemple, vacances, voiture, contributions au REER), cette portion des intérêts devient généralement non déductible. Un suivi méticuleux, souvent avec des comptes séparés, est crucial.

Implications fiscales au Québec pour les prêts d’investissement

Le Québec reflète généralement les règles fédérales de déductibilité des intérêts, mais applique ses propres taux d’imposition et formulaires. Étant donné que les taux marginaux combinés au Québec peuvent être parmi les plus élevés du Canada, la valeur de chaque dollar d’intérêt déductible est significative.

Coordonner les déclarations de revenus fédérales et québécoises, les contributions au REER, la planification FHSA et les prêts d’investissement peuvent générer des économies substantielles à long terme. Une projection détaillée comparant « investir uniquement des liquidités » par rapport à « emprunter et investir avec déduction d’intérêts » peut clarifier les véritables avantages après impôt du levier. Lisez-en plus dans le guide de Revenu Québec sur les dépenses d’investissement (Ligne 231).

Tableau comparatif des scénarios

Qui bénéficie des prêts d’investissement au Canada ?

Les prêts d’investissement ne conviennent pas à ceux qui recherchent une richesse rapide. Ils conviennent aux investisseurs disciplinés avec un long horizon temporel et un revenu stable. Souvent, les candidats idéaux sont des professionnels, des travailleurs autonomes et des propriétaires de petites entreprises qui maximisent déjà leurs contributions au REER et au CELI.

Considérez un prêt d’investissement seulement si :

• Votre fonds d’urgence est établi.
• Les dettes de consommation à taux d’intérêt élevé sont gérées.
• Votre flux de trésorerie soutient confortablement les paiements du prêt, même pendant les baisses de marché.

Pour les contribuables québécois, coordonner un prêt d’investissement avec les REER, CELI, FHSA et les structures d’entreprise peut optimiser votre bilan global.

Profils de candidats idéaux pour l’investissement à effet de levier

Les candidats typiques incluent :

• Des professionnels en milieu de carrière avec des revenus prévisibles et peu de temps pour accumuler des actifs de retraite.
• Des propriétaires d’entreprise qui réinvestissent dans leur société mais désirent également un portefeuille personnel diversifié.
• Des ménages à revenu élevé qui ont optimisé leurs REER, CELI et potentiellement une société de portefeuille.

Inversement, les nouveaux Canadiens, les jeunes professionnels avec des revenus instables et les familles avec des dettes de consommation significatives ont généralement besoin d’une planification fondamentale d’abord : flux de trésorerie, protection et stratégies fiscales de base avant d’ajouter du levier.

Gestion des risques dans les stratégies d’investissement à effet de levier

Emprunter pour investir amplifie à la fois les gains et les pertes. Une gestion des risques appropriée implique :

• Des portefeuilles diversifiés, évitant les actions uniques ou les actifs spéculatifs.
• Des règles claires pour le rééquilibrage et l’évitement des ventes de panique.
• Une planification d’assurance (vie, invalidité, maladie critique) pour couvrir les paiements du prêt en cas de circonstances imprévues.

Un plan financier écrit devrait illustrer l’impact sur votre valeur nette si les marchés chutent de 20 à 30 % au cours des deux premières années, en s’assurant que vous pouvez toujours tolérer ce scénario.

Émotionnellement, les investisseurs à effet de levier doivent être prêts à voir des variations de pourcentage plus importantes dans leur valeur nette lors des baisses de marché et à respecter leur plan.

Avant d’emprunter pour investir, envisagez de tester votre plan avec un professionnel en utilisant des scénarios de pire cas, pas seulement des projections optimistes.

Étapes pratiques pour gérer les prêts d’investissement

Au Canada, une stratégie de prêt d’investissement implique généralement une pré-approbation, la conception d’un portefeuille, la mise en œuvre et le suivi continu. Les mécanismes sont importants, car de petites erreurs structurelles peuvent entraîner des milliers de déductions perdues ou des taux plus élevés.

Tout d’abord, votre planificateur analyse les revenus, les dettes existantes, les tranches d’imposition et les objectifs. Ensuite, vous et le planificateur sélectionnez le montant du prêt, la durée et le type, en concevant un portefeuille aligné avec votre profil de risque. Des tests de stress de flux de trésorerie confirment que vous pouvez gérer à la fois les paiements du prêt et les dépenses de la vie quotidienne.

Une fois mise en œuvre, vous devez suivre les intérêts payés, maintenir des relevés détaillés et réclamer correctement la déduction d’intérêts sur les déclarations de revenus fédérales et québécoises. Des examens réguliers ajustent la stratégie à mesure que les taux, les marchés et les situations personnelles évoluent.

En pratique, cela signifie souvent utiliser un prêt séparé ou un segment de HELOC exclusivement pour les investissements, afin de garder la traçabilité propre et de protéger la déductibilité des intérêts.

Flux de trésorerie, remboursement et stratégies de réinvestissement

De nombreux prêts d’investissement offrent un choix entre des paiements d’intérêts uniquement et des paiements mélangés de capital et d’intérêts. Les options d’intérêts uniquement maintiennent les coûts mensuels plus bas mais conservent le solde du prêt. Les paiements mélangés réduisent progressivement la dette au fil du temps.

Certaines stratégies avancées impliquent de « capitaliser » les intérêts — emprunter pour payer des intérêts afin d’augmenter la déduction. Celles-ci sont complexes et doivent respecter strictement les règles de l’ARC. Pour la plupart des plans quotidiens, un calendrier de remboursement simple et transparent est préférable.

Lorsque votre portefeuille génère des dividendes ou des intérêts, vous pouvez soit utiliser ce revenu pour aider à payer le prêt, soit le réinvestir pour une croissance plus rapide du portefeuille. La décision dépend de votre tranche d’imposition, de votre tolérance au risque et de votre calendrier de retraite.

Intégrer les prêts d’investissement dans votre plan financier

Un prêt d’investissement ne doit jamais fonctionner en isolation. Il doit s’intégrer dans votre plan financier et fiscal plus large. Au Québec, cela signifie coordination avec le calendrier des REER, la planification FHSA et d’achat de maison, les renouvellements hypothécaires, et même les structures d’entreprise ou de professionnels incorporés.

Parfois, rembourser d’abord votre hypothèque est un meilleur choix, suivi d’une stratégie d’investissement basée sur un HELOC réavançable. Dans d’autres cas, en particulier pour les hauts revenus en retard sur les économies de retraite, un prêt d’investissement de taille appropriée peut fonctionner en parallèle avec la réduction de l’hypothèque.

Des priorités claires sont essentielles : sécurité de la retraite, réduction de la dette et optimisation fiscale, dans cet ordre.

Cas réels de BK Financial (Québec)

Cas 1 : Couple de professionnels à Montréal en retard sur la retraite

Un couple dans la quarantaine, tous deux professionnels, avait de bons revenus mais des économies de retraite modestes. Ils avaient déjà utilisé leur espace de REER et de CELI et envisageaient un important prêt d’investissement.

Après une analyse complète des salaires et du budget, nous avons mis en œuvre un prêt d’investissement modéré à taux fixe combiné à un portefeuille diversifié de titres versant des dividendes. Nous avons testé des scénarios incluant des hausses de taux et des baisses de marché. Nous avons structuré le prêt uniquement pour un usage d’investissement, maintenu une documentation claire et coordonné les déductions d’intérêts avec les déclarations du Québec et fédérales. Au cours de cinq ans, malgré la volatilité normale du marché, leur capital de retraite projeté s’est considérablement amélioré tout en maintenant la dette à un niveau gérable.

Cas 2 : Propriétaire de petite entreprise avec un flux de trésorerie irrégulier

Un client travailleur autonome à Laval souhaitait utiliser un HELOC pour investir de manière agressive. Ses revenus fluctuaient, et il avait déjà des dettes d’entreprise.

Nous avons d’abord stabilisé le flux de trésorerie, restructuré les dettes à taux d’intérêt élevé et assuré un fonds d’urgence adéquat. Ce n’est qu’ensuite que nous avons mis en œuvre un prêt d’investissement plus petit et échelonné, aligné avec sa tolérance au risque. En séparant le HELOC en segments distincts — personnel, entreprise et investissement — nous avons préservé la déductibilité des intérêts et réduit le risque d’audit. Le client a maintenant un chemin plus clair vers la retraite avec à la fois la valeur de son entreprise et un portefeuille d’investissement externe.

FAQ

1. Les prêts d’investissement au Canada conviennent-ils aux investisseurs débutants ?

Dans la plupart des cas, emprunter pour investir est plus approprié une fois que vous avez des économies de base, des fonds d’urgence et pas de dettes à taux d’intérêt élevé. Les nouveaux investisseurs devraient d’abord apprendre à investir avec leur propre argent avant d’ajouter du levier.

2. Les intérêts sur un prêt d’investissement sont-ils toujours déductibles d’impôt au Canada ?

Non. Les intérêts sont généralement déductibles seulement lorsque l’argent emprunté est utilisé pour acheter des investissements pouvant produire des revenus, et lorsque les fonds sont clairement traçables. Les prêts à usage mixte ou une documentation insuffisante peuvent amener l’ARC à refuser les déductions.

3. Comment les prêts d’investissement interagissent-ils avec les stratégies REER et FHSA au Québec ?

Les contributions au REER et à la FHSA ne sont pas financées par des intérêts déductibles. Cependant, de nombreux clients priorisent d’abord les REER et FHSA, puis envisagent d’emprunter pour investir dans des comptes non enregistrés afin de créer un moteur de croissance fiscalement efficace supplémentaire.

4. Que se passe-t-il avec mon prêt d’investissement si les marchés chutent considérablement en 2026 ou plus tard ?

Votre dette reste, même si votre portefeuille perd de la valeur. Avec des prêts sur marge, vous pourriez faire face à des appels de marge. C’est pourquoi des horizons temporels longs, la diversification et une planification de flux de trésorerie solide sont essentiels avant d’utiliser le levier.

5. Combien devrais-je emprunter avec un prêt d’investissement au Canada et au Québec ?

Il n’y a pas de règle universelle. Le montant « juste » dépend de vos revenus, de votre tranche d’imposition, de votre tolérance au risque, de vos dettes existantes et de vos objectifs de retraite. Un plan financier détaillé et un test de stress devraient être effectués avant de décider d’une taille de prêt spécifique.

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Boris Kolodner, MBA, Planificateur financier et conseiller en sécurité financière agréé

Les règles fiscales et les conditions de prêt sont à jour en 2026 et peuvent changer. Confirmez toujours la législation et les politiques de prêt les plus récentes avant de mettre en œuvre une stratégie à effet de levier.