Acheter une première propriété au Québec devient de plus en plus difficile. Les prix élevés, des règles hypothécaires strictes et un flux de trésorerie limité rendent l’épargne pour une mise de fonds ardue pour bien des premiers acheteurs.
Le nouveau Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) peut aider. Bien utilisé, il réduit considérablement votre facture d’impôt au Québec et accélère l’épargne de votre mise de fonds.
Ce guide explique comment fonctionne le CELIAPP, comment il se compare aux stratégies REER et CELI, et comment l’intégrer à un plan d’épargne réaliste pour une première propriété au Québec. Nos conseils s’appuient sur plus de 20 ans d’expérience auprès de clients.
Comprendre le CELIAPP : un outil pour les acheteurs d’une première propriété au Québec en 2026
Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) combine des caractéristiques clés du REER et du CELI. Les cotisations sont déductibles d’impôt, et les retraits admissibles pour l’achat d’une première propriété sont non imposables.
En 2026, les cotisations annuelles peuvent atteindre 8 000 $, avec un maximum à vie de 40 000 $. Les droits de cotisation annuels inutilisés (jusqu’à 8 000 $) se reportent. Chaque conjoint peut ouvrir un CELIAPP, ce qui peut doubler la stratégie de mise de fonds fiscalement avantageuse pour un couple.
Bien utilisé, le CELIAPP peut vous faire économiser des milliers de dollars en impôts fédéraux et québécois. Il vous permet aussi de faire croître votre mise de fonds grâce à des placements comme des FNB, des fonds communs ou des CPG, selon votre tolérance au risque et votre échéancier.
CELIAPP vs REER pour votre mise de fonds
Le CELIAPP et le REER aident tous deux à épargner pour une première propriété, mais ils ne fonctionnent pas de la même façon. Le REER utilise le Régime d’accession à la propriété (RAP), qui, depuis 2024, vous permet d’emprunter jusqu’à 60 000 $ par personne de votre REER (hausse par rapport à l’ancienne limite de 35 000 $), remboursable sur 15 ans. Pour un couple, cela signifie un accès pouvant aller jusqu’à 120 000 $ pour une mise de fonds.
Le CELIAPP n’exige aucun remboursement. Une fois les fonds retirés pour l’achat d’une propriété admissible, ils sortent du régime de façon permanente et sont non imposables. Plusieurs professionnels au Québec gagnent à combiner des cotisations au CELIAPP avec des stratégies REER/RAP, en fonction de leur revenu et de leur tranche d’imposition.
Une analyse détaillée, paie par paie, permet de déterminer s’il faut prioriser les cotisations au CELIAPP, au REER ou au CELI. Cela optimise les déductions fiscales et la flexibilité financière à long terme.
CELIAPP vs CELI dans votre plan de mise de fonds
Un CELI offre une croissance et des retraits non imposables, mais les cotisations ne sont pas déductibles. Le CELIAPP offre une déduction fiscale importante au moment de la cotisation, ce qui est particulièrement avantageux pour les résidents du Québec dans les tranches d’imposition moyennes à élevées.
Pour certains premiers acheteurs, la stratégie idéale consiste à prioriser le CELIAPP, puis à utiliser le CELI comme fonds de mise de fonds additionnel ou de secours. Si votre échéancier est incertain, le CELI offre plus de souplesse. Les soldes de CELIAPP non utilisés après 15 ans peuvent être transférés au REER sans impôt, sans réduire vos droits de cotisation au REER.
Le bon mélange dépend de votre revenu, de la date d’achat prévue et de votre niveau de confort à investir plutôt qu’à conserver des liquidités dans des véhicules plus sûrs, mais à plus faible rendement.
| Caractéristique / Type de compte | CELIAPP (épargne pour première propriété) | REER (RAP pour première propriété) |
| Déduction fiscale à la cotisation | Oui | Oui |
| Impôt au retrait | Non (si c’est pour une première propriété admissible) | Non si les règles du RAP sont respectées, mais doit être remboursé |
| Maximum par personne | 8 000 $/an, 40 000 $ à vie | 60 000 $ via le RAP (solde REER existant seulement) |
| Remboursement requis | Non | Oui, sur 15 ans |
| Option de rechange à long terme | Transfert au REER sans impôt si non utilisé | Devient imposable si le RAP n’est pas respecté |
L’impact du CELIAPP sur votre facture d’impôt au Québec
Pour les résidents du Québec, la déduction du CELIAPP s’applique à l’impôt fédéral et à l’impôt provincial, ce qui génère des économies importantes. Une personne avec un taux marginal combiné de 37 à 45 % pourrait récupérer 2 960 $ sur une cotisation de 8 000 $.
Ces remboursements d’impôt peuvent être réinvestis dans votre CELIAPP, votre CELI ou une épargne à intérêt élevé, ce qui accélère la croissance de votre mise de fonds. En coordonnant le tout avec des cotisations REER stratégiques et une planification fiscale de base, vous maximisez la part de votre salaire brut que vous conservez.
Intégrer votre plan CELIAPP à votre stratégie fiscale globale au Québec est essentiel. Tenez compte des crédits, des déductions et de l’évolution prévue de votre revenu au cours des prochaines années.
Coordonner REER et CELIAPP pour votre première propriété au Québec
Beaucoup de premiers acheteurs au Québec se demandent s’ils devraient prioriser le REER ou le CELIAPP. Souvent, le CELIAPP est le choix privilégié, puisqu’il offre une déduction sans exiger de remboursement lors des retraits admissibles pour l’achat d’une propriété.
Après avoir maximisé vos droits de cotisation au CELIAPP, les cotisations REER peuvent augmenter votre mise de fonds grâce au Régime d’accession à la propriété. Une cotisation REER bien planifiée, un à deux ans avant l’achat, peut aussi générer des remboursements d’impôt supplémentaires pour votre épargne.
Un plan coordonné évite de surfinancer un véhicule tout en négligeant un autre, mieux adapté à votre horizon d’achat et à vos besoins de retraite.
| Stratégie | Idéal pour | Utilisation typique dans le plan |
| CELIAPP d’abord | Horizon de 3 à 10 ans, premiers acheteurs | Mise de fonds principale, déduction fiscale, aucun remboursement |
| Ajout REER via le RAP | Revenu plus élevé, forte capacité d’épargne | Montant additionnel via le RAP, plus de remboursements d’impôt |
| Souplesse du CELI | Horizon court, aversion au risque, timing incertain | Coussin d’urgence + mise de fonds complémentaire |
Stratégie de mise de fonds avec le CELIAPP et qualification hypothécaire au Québec
Le montant de votre mise de fonds a un impact direct sur votre qualification hypothécaire au Québec. Une mise de fonds de moins de 20 % exige une assurance prêt hypothécaire (SCHL ou équivalent), ce qui augmente votre paiement mensuel.
Le CELIAPP aide à atteindre plus rapidement des seuils clés de mise de fonds (p. ex., 5 %, 10 % ou 20 %). Un couple qui cotise 8 000 $ chacun par année à son CELIAPP pourrait accumuler de 40 000 $ à 80 000 $ plus la croissance sur plusieurs années, ce qui peut changer considérablement l’abordabilité à Montréal ou à Québec.
Il est essentiel d’aligner les cotisations au CELIAPP avec des prix immobiliers réalistes, les limites de préautorisation et différents scénarios de taux d’intérêt. Cela évite d’épargner trop ou pas assez par rapport à votre date d’achat cible.
Intégrer le CELIAPP à votre plan financier global au Québec
Le CELIAPP est un outil puissant, mais il doit s’intégrer à un plan financier complet. Les jeunes professionnels, les travailleurs autonomes et les nouveaux arrivants au Québec gèrent souvent des prêts étudiants, des dettes de consommation et un budget serré tout en épargnant pour une première propriété.
Un plan complet évalue le revenu net, les dépenses essentielles, les priorités de remboursement de dettes et la capacité d’épargne. Cela guide les engagements mensuels envers le CELIAPP, le REER, le CELI et le fonds d’urgence, tout en protégeant vos finances au quotidien.
Intégrer le CELIAPP à votre stratégie globale de retraite, de fiscalité et d’hypothèque permet de s’assurer que l’achat de votre première propriété soutient — plutôt que de fragiliser — votre sécurité financière à long terme.
Cas réels : stratégies CELIAPP pour les premiers acheteurs au Québec
Cas 1 – Jeune couple de professionnels à Montréal
Un couple au début de la trentaine, tous deux salariés, voulait acheter un condo à Montréal d’ici 5 ans. Ils avaient une épargne CELI modeste et aucun REER.
LE PLAN :
- Chacun a ouvert un CELIAPP et a cotisé 500 $/mois.
- Les cotisations annuelles combinées au CELIAPP (12 000 $) ont généré plus de 4 000 $ en remboursements d’impôt.
- Les remboursements ont été redirigés vers leur CELI pour la liquidité.
LE RÉSULTAT :
- Après quatre ans : plus de 70 000 $ accumulés (CELIAPP + CELI + intérêts).
- Assez pour une mise de fonds de 15 % et les frais de clôture.
- Un fonds d’urgence maintenu.
Cas 2 – Nouvel arrivant travailleur autonome à Québec
Un nouvel arrivant travailleur autonome au Québec avait un revenu irrégulier et un dossier de crédit encore en développement. Devenir propriétaire semblait loin, mais il voulait un plan concret.
LE PLAN :
- Analyse détaillée des flux de trésorerie et de la fiscalité.
- Objectif CELIAPP prudent : 300 $/mois.
- Combiné à une planification systématique des versements d’impôt.
- Cotisations REER modestes lors des années à revenu plus élevé.
LE RÉSULTAT :
- Après six ans : environ 40 000 $ dans le CELIAPP et 20 000 $ dans le REER (pour le RAP).
- Amélioration du profil de crédit.
- Qualification pour une hypothèque avec une mise de fonds solide et des paiements confortables.
FAQ
1. Comment le CELIAPP aide-t-il à épargner pour une première propriété au Québec ?
Le CELIAPP permet des cotisations déductibles d’impôt et une croissance des placements non imposable. Les retraits pour une première propriété admissible au Québec sont aussi non imposables, ce qui augmente concrètement votre mise de fonds grâce aux économies d’impôt.
2. Puis-je utiliser à la fois le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété du REER pour ma mise de fonds ?
Oui. Vous pouvez faire des retraits non imposables de votre CELIAPP et aussi utiliser jusqu’à 35 000 $ de votre REER via le Régime d’accession à la propriété. Cela peut augmenter de façon importante la mise de fonds disponible.
3. Qu’arrive-t-il à mon CELIAPP si je n’achète pas de propriété au Québec ?
Si vous n’achetez pas une première propriété admissible dans le délai permis (généralement 15 ans après l’ouverture), vous pouvez transférer le solde du CELIAPP à votre REER sans impôt, sans utiliser de droits de cotisation REER supplémentaires.
4. Combien devrais-je cotiser chaque mois à mon CELIAPP pour une mise de fonds ?
Cela dépend de votre revenu, de votre épargne actuelle, du prix visé et de votre échéancier. Plusieurs premiers acheteurs au Québec visent un montant mensuel fixe, aligné sur leur budget après une analyse de paie.
5. Devrais-je prioriser le remboursement de dettes ou les cotisations au CELIAPP pour ma première propriété ?
Les dettes à taux d’intérêt élevé (p. ex., cartes de crédit) devraient généralement être remboursées en priorité. Cela dit, des stratégies équilibrées sont fréquentes, en répartissant les fonds entre le remboursement de dettes et les cotisations au CELIAPP.
Consultation gratuite :
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Courriel : contact@bkfinancialservices.ca
Site : https://bkfinancialservices.ca
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Avis de non-responsabilité : Ce guide est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis professionnel en matière de finances, de placement ou de fiscalité. L’information présentée dans cet article est à jour en 2026 et peut changer selon les mises à jour des lois fiscales et des règles hypothécaires. Les lois fiscales au Québec et les règlements fédéraux concernant le CELIAPP et le REER peuvent être modifiés. Les stratégies mentionnées peuvent ne pas convenir à tout le monde. Consultez toujours un conseiller financier qualifié pour discuter de votre situation financière particulière avant de prendre des décisions importantes.
