L’avis de renouvellement arrive, et le paiement qui y figure peut être sensiblement différent de celui que vous versez depuis cinq ans. Pour bien des ménages québécois qui ont signé leur hypothèque en 2020 ou en 2021, à des taux parmi les plus bas jamais enregistrés, cette différence représente de l’argent bien réel.
Il est utile de connaître deux choses avant de réagir. D’abord, les recherches de la Banque du Canada montrent que la plupart des propriétaires ayant déjà renouvelé ont réussi à absorber la hausse, et que certains voient même leur paiement diminuer. Ensuite, vous disposez d’une marge de négociation au renouvellement plus grande que ce que la plupart des gens utilisent — y compris une règle qui a changé en votre faveur en 2024.
Ce guide passe en revue ce que votre prêteur doit vous remettre par écrit, l’ampleur habituelle des variations de paiement, ce qui a changé pour les emprunteurs qui changent de prêteur, et ce que coûte réellement un changement une fois qu’on tient compte du système notarial québécois.
Ce que votre prêteur doit vous envoyer — et à quel moment
Si votre hypothèque est détenue auprès d’une institution financière sous réglementation fédérale, comme une banque ou une coopérative de crédit fédérale, les règles fédérales exigent que le prêteur vous transmette un avis de renouvellement au moins 21 jours avant la fin de votre terme. Il doit également vous aviser au moins 21 jours à l’avance s’il n’a pas l’intention de renouveler votre prêt.
Le Québec prévoit également sa propre protection de 21 jours. En vertu de la Loi sur la protection du consommateur, le prêteur doit généralement aviser le consommateur par écrit, au moins 21 jours avant l’échéance d’un contrat de prêt d’argent garanti par une hypothèque immobilière, de son intention de le renouveler ou non. Cette règle est notamment pertinente pour les emprunteurs qui font affaire avec une caisse ou une autre institution sous réglementation provinciale. Les renseignements exigés ne sont toutefois pas exactement les mêmes qu’au fédéral; le cadre applicable dépend donc du prêteur.
L’avis de renouvellement doit indiquer le solde impayé à la date de renouvellement, le taux d’intérêt proposé, la fréquence des paiements, le nouveau terme et les frais applicables. Il doit aussi confirmer que le taux indiqué n’augmentera pas avant la date de renouvellement — le taux mentionné dans cet avis ne peut donc pas être haussé pendant que vous le comparez à d’autres offres.
Vingt et un jours, c’est un minimum légal, pas un délai à attendre. L’ACFC recommande de commencer à magasiner un taux plusieurs mois avant la fin de votre terme, pendant que vous avez encore le temps de comparer les offres et, si cela est avantageux, de négocier avec votre prêteur actuel.
De combien augmentent réellement les paiements au renouvellement en 2026
En 2026, les taux de renouvellement hypothécaire se situent bien au-dessus des creux de 2020-2021 auxquels une grande partie de ce groupe d’emprunteurs s’étaient engagés. Au 14 août 2026, le taux directeur de la Banque du Canada est de 2,25 %. La Banque l’a maintenu à ce niveau à chacune de ses décisions de 2026 jusqu’à celle du 15 juillet. La Banque annonce son taux selon un calendrier fixe, huit fois par année — vérifiez donc où il se situe le jour où vous comparez les offres.
Dans son Rapport sur la stabilité financière de 2025, la Banque estimait qu’environ 60 % de l’ensemble des hypothèques canadiennes en cours arriveraient à renouvellement entre 2025 et 2026 — en grande partie la dernière vague d’hypothèques de cinq ans signées pendant la pandémie à des taux très bas.
La Banque du Canada constate que de nombreux emprunteurs : de nombreux détenteurs d’hypothèque ont fait face à des paiements plus élevés au renouvellement en 2025 et au premier semestre de 2026, mais la plupart ont réussi à absorber la hausse.
L’Enquête de 2026 sur les consommateurs hypothécaires de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), menée auprès de plus de 4 100 répondants, a révélé que les propriétaires ayant renouvelé ont vu leur paiement augmenter en moyenne de 375 $ par mois, et 35 % ont dit ressentir une pression financière accrue en raison du changement de taux.
Une note analytique du personnel de la Banque du Canada publiée en juillet 2025 projetait une hausse moyenne d’environ 20 % du paiement pour les hypothèques fixes de cinq ans renouvelées en 2026, les 10 % d’emprunteurs à taux variable avec paiements fixes les plus exposés pouvant voir des hausses supérieures à 40 %.
L’écart est particulièrement important pour les prêts à taux variable assortis de paiements fixes : alors que les 10 % d’emprunteurs les plus exposés pourraient subir une hausse supérieure à 40 %, environ le quart pourraient voir leur paiement diminuer d’au moins 7 %.
Ce n’est toutefois pas toute l’histoire. La même note projetait que certains emprunteurs — selon le moment où leur terme a commencé et l’évolution des taux depuis — verront plutôt leur paiement diminuer au renouvellement. Votre situation dépend en grande partie du type d’hypothèque que vous détenez et du moment où vous l’avez signée.
| Type d’hypothèque | Ce qui se passe au renouvellement |
| Hypothèque à taux fixe de cinq ans, contractée ou renouvelée vers 2021 | Plusieurs passent de taux exceptionnellement bas de la période pandémique aux taux de 2026; selon la Banque du Canada, ce groupe devrait subir la plus forte hausse moyenne des paiements. |
| Taux variable à paiement fixe | Le paiement ne s’est pas ajusté pendant que les taux bougeaient, donc il peut bondir au renouvellement; les emprunteurs les plus exposés de ce groupe — les 10 % les plus touchés dans l’analyse de la Banque du Canada — pourraient voir des hausses supérieures à 40 % |
| Hypothèque à terme plus court contractée ou renouvelée en 2022–2023 | Les taux étaient déjà plus élevés au début du terme; les variations au renouvellement ont tendance à être plus faibles, parfois même une baisse |
Vous n’êtes pas obligé d’accepter la première offre
L’ACFC le dit clairement : vous n’êtes pas obligé de renouveler votre hypothèque auprès du même prêteur. L’offre indiquée dans votre avis de renouvellement est un point de départ, pas une réponse finale, et l’ACFC a averti que les prêteurs comptent sur l’inertie des consommateurs, car la plupart des propriétaires signent tout simplement la lettre qu’ils reçoivent.
Comparer les offres ne coûte généralement rien d’autre que votre temps, et changer de prêteur à la date même du renouvellement ne déclenche habituellement pas de pénalité pour remboursement anticipé. Vous pouvez comparer les taux d’autres prêteurs réglementés par le fédéral, demander à votre prêteur actuel d’égaler une meilleure offre, ou faire appel à un courtier hypothécaire pour effectuer la comparaison à votre place. L’ACFC recommande d’entamer cette démarche plusieurs mois avant la date de renouvellement, pas la semaine où l’avis arrive dans votre boîte de réception.
Un ordre pratique pour les mois qui précèdent le renouvellement :
- Repérez votre date de renouvellement et notez-la — si votre terme se termine cet automne, vous êtes déjà dans la période où il vaut la peine de comparer les offres.
- Commencez à comparer les offres plusieurs mois à l’avance, pendant que vous avez encore le temps d’agir selon ce que vous trouvez. Plusieurs prêteurs offrent aussi une garantie de taux avant la date de renouvellement — cela vaut la peine de vous informer tôt.
- Lisez l’avis de renouvellement dès son arrivée, au moins 21 jours avant la fin du terme.
- Comparez le coût total de chaque option, pas seulement le taux affiché — les frais, et au Québec les coûts notariaux d’un changement de prêteur, doivent entrer dans la comparaison.
- Présentez une offre concurrente à votre prêteur actuel avant de prendre votre décision.
La règle du test de résistance qui a changé en 2024
Pendant des années, une des raisons pour lesquelles les gens restaient avec leur prêteur actuel au renouvellement — même quand le taux d’un concurrent était meilleur — était la crainte de ne pas se qualifier ailleurs. Le 21 novembre 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a supprimé cet obstacle pour un groupe précis d’emprunteurs.
Dans les mots mêmes du BSIF : « À compter d’aujourd’hui, le BSIF ne s’attend plus à ce que les institutions financières fédérales (institutions) appliquent le taux admissible minimal (TAM) lorsque les emprunteurs ayant souscrit des prêts hypothécaires non assurés changent d’institution lors du renouvellement. » En pratique, cela s’applique à ce que le BSIF appelle un « transfert direct » — le déplacement d’un prêt hypothécaire non assuré existant, autonome, d’un prêteur réglementé par le fédéral à un autre, sans augmentation de l’amortissement restant ni du montant du prêt.
Cela ne signifie pas que le nouveau prêteur saute les vérifications d’usage. Il évalue tout de même votre demande comme n’importe quelle nouvelle hypothèque, selon les mêmes normes de souscription hypothécaire résidentielle (ligne directrice B-20 du BSIF) — le revenu, le crédit et la propriété sont tous examinés. Ce qui a disparu, c’est l’obligation de se qualifier à un taux de qualification supérieur au taux contractuel simplement parce que vous changez d’institution.
Il faut toutefois distinguer plusieurs situations. La modification apportée par le BSIF en novembre 2024 vise précisément les transferts directs de prêts hypothécaires non assurés entre institutions financières fédérales, lorsque le montant du prêt et la période d’amortissement contractuelle restante ne sont pas augmentés.
Les détenteurs d’un prêt hypothécaire assuré bénéficient eux aussi d’une plus grande souplesse : dans le cadre de la Charte hypothécaire canadienne renforcée, ils peuvent généralement changer de prêteur au renouvellement sans devoir subir de nouveau le test fédéral du taux admissible minimal, sous réserve des conditions applicables au transfert.
Les règles fédérales d’assurance hypothécaire ont également été modifiées à compter du 16 décembre 2024 pour certains prêts à faible ratio transférés d’un prêteur sous réglementation fédérale vers un nouveau prêteur. Ces règles comportent leurs propres critères, notamment le maintien de l’amortissement contractuel existant et l’interdiction de retirer de nouveaux fonds propres de la propriété.
Ces changements ne garantissent toutefois pas l’approbation du dossier. Le nouveau prêteur continue d’évaluer le revenu, le crédit, la propriété et ses propres critères de souscription.
En règle générale, retirer des fonds propres supplémentaires de la propriété ou prolonger l’amortissement contractuel fait en sorte que l’opération n’est plus considérée comme un transfert direct et peut entraîner une qualification complète selon les règles hypothécaires habituelles. Une exception limitée peut s’appliquer à certains frais de transaction dans le cadre des règles fédérales d’assurance hypothécaire; il faut donc valider la structure exacte du transfert avant de présenter la demande.
Un renouvellement auprès de votre prêteur actuel, sans changement d’institution, n’a jamais été soumis à une nouvelle qualification; ces changements concernent plutôt le transfert de l’hypothèque vers une autre institution. Si vous avez plutôt besoin d’augmenter le montant du prêt, notre guide sur le refinancement et les marges de crédit hypothécaires au Québec explique en quoi ce processus diffère.
Ce que coûte réellement un changement de prêteur au Québec
Changer de prêteur à la date même de votre renouvellement ne déclenche habituellement pas de pénalité — c’est justement l’intérêt d’attendre la fin du terme. Partir avant la fin du terme est différent. Selon votre contrat hypothécaire et votre prêteur, la pénalité de remboursement anticipé est souvent calculée selon le plus élevé des deux montants suivants : trois mois d’intérêt ou le différentiel de taux d’intérêt (DTI). Votre prêteur devrait pouvoir vous expliquer le calcul de la pénalité; demandez-en le montant par écrit avant de décider si un transfert anticipé en vaut la peine.
Pour un survol plus détaillé de la façon dont les pénalités, les termes et les taux s’articulent au Québec, consultez notre guide sur les taux hypothécaires, les termes et les pénalités.
Au Québec, une particularité juridique et administrative importante s’ajoute. Une hypothèque immobilière doit être constituée par acte notarié, et un changement de prêteur peut nécessiter, selon la structure de l’opération, une nouvelle hypothèque, une quittance, une cession, un transfert ou une subrogation. Les droits concernés doivent également être publiés correctement au registre foncier.
Un changement de prêteur peut donc entraîner des frais de notaire, d’inscription, de quittance, de cession, d’évaluation ou d’administration. Avant de comparer l’économie liée à un taux plus bas, demandez au nouveau prêteur quels frais s’appliquent et lesquels il accepte de prendre en charge.
Depuis le 1er mai 2020, le courtage hypothécaire au Québec est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Le courtier doit recueillir les renseignements nécessaires pour comprendre les besoins et la situation financière de son client, le conseiller adéquatement et s’assurer que le prêt proposé convient à sa situation et à ses besoins.
Des façons de réduire le paiement — et ce que chacune vous coûte
Il existe quelques leviers en plus de simplement accepter le chiffre indiqué sur l’avis de renouvellement, et chacun implique un compromis.
| Option | Effet | Coût ou compromis |
| Prolonger l’amortissement | Réduit le paiement mensuel | Plus d’intérêt total sur la durée du prêt; fait en même temps qu’un changement de prêteur, cela met à lui seul fin au traitement de transfert direct et déclenche une requalification complète |
| Taux mixte et prolongé (« blend-and-extend ») | Atténue le bond du taux sans changer de prêteur | Le taux mixte demeure plus élevé que votre taux actuel; offert uniquement par votre prêteur actuel |
| Paiements anticipés avant le renouvellement | Réduit le solde auquel le nouveau taux s’appliquera | Immobilise des liquidités que vous pourriez utiliser ailleurs; limité par votre privilège de remboursement anticipé; pour la plupart des ménages, les dettes à taux d’intérêt élevé et un coussin de liquidités passent avant les paiements hypothécaires supplémentaires |
| Changer de prêteur au renouvellement | Accès à un taux potentiellement meilleur, aucun obstacle lié au test de résistance pour un transfert direct | Frais d’acte notarié et d’inscription au Québec; certains prêteurs aident à les couvrir |
| Choisir un terme plus court ou plus long | Un terme plus court vous ramène plus vite au marché; un terme plus long fixe votre paiement plus longtemps | Aucune option n’est plus sûre dans tous les cas — le compromis dépend de la capacité de votre budget à absorber un changement au prochain renouvellement |
Si le nouveau paiement ne cadre pas avec votre budget
Si le nouveau paiement ne fonctionne vraiment pas pour votre budget, la ligne directrice de l’ACFC sur les prêts hypothécaires à la consommation existants prévoit que les prêteurs réglementés par le fédéral devraient envisager des mesures d’allègement individuelles pour les emprunteurs en difficulté financière sérieuse, avant que le dossier ne se dirige vers un défaut de paiement. Cela peut inclure une réduction temporaire ou un report de paiements, une prolongation de l’amortissement, ou une renonciation aux pénalités pour remboursement anticipé et à certains frais internes.
Il ne s’agit pas d’un droit automatique à une mesure d’allègement précise, mais l’ACFC s’attend à ce que les institutions sous réglementation fédérale évaluent la situation de l’emprunteur et envisagent des mesures individualisées appropriées. Si votre hypothèque est détenue auprès d’une caisse ou d’un autre prêteur encadré par l’AMF, demandez quelles mesures d’allègement sont offertes selon le cadre applicable à cette institution.
Plus vous communiquez tôt, avant même de manquer un paiement, plus vous avez généralement d’options; attendre d’être en retard réduit ce qu’un prêteur peut réalistement offrir.
2 cas réels : les renouvellements hypothécaires en action
Cas 1 — L’offre qui n’était pas vraiment concurrentielle
Une famille de Laval avait une hypothèque à taux fixe de cinq ans signée en 2021 qui arrivait à renouvellement. La lettre de leur banque proposait un taux qui, une fois comparé par Boris à d’autres prêteurs réglementés par le fédéral, se situait nettement au-dessus de ce que les concurrents offraient pour un profil semblable.
Stratégie : Boris a préparé une comparaison des offres et a présenté un taux concurrent au prêteur actuel de la famille avant la fin de leur terme, plutôt qu’après.
Résultat : Dans ce cas, le prêteur a ajusté son offre une fois qu’un véritable taux concurrent a été mis sur la table; un prêteur n’est pas obligé d’égaler une offre, et certains ne le feront pas. La famille a renouvelé à un taux plus proche des conditions du marché, sans changer d’institution ni passer par un transfert complet.
Cas 2 — Le transfert qui n’a pas exigé de test de résistance
Un emprunteur autonome de Montréal détenait une hypothèque non assurée signée en 2020 et présumait que changer de prêteur au renouvellement signifiait se requalifier à un taux de test de résistance beaucoup plus élevé, le même obstacle qui s’appliquait lors de l’émission initiale de l’hypothèque.
Stratégie : Boris a expliqué la règle du transfert direct entrée en vigueur en novembre 2024. Comme l’emprunteur n’augmentait ni le montant du prêt ni l’amortissement, le nouveau prêteur n’était pas tenu d’appliquer l’ancien taux admissible minimal — la demande a tout de même suivi le processus de souscription habituel, simplement sans cet obstacle supplémentaire.
Résultat : L’emprunteur a pu comparer les offres et transférer son hypothèque vers un nouveau prêteur réglementé par le fédéral au renouvellement, plutôt que de rester par défaut chez son prêteur actuel à cause d’une hypothèse qui n’était plus valable depuis près de deux ans.
Foire aux questions
1. Quand devrais-je commencer à magasiner pour mon renouvellement hypothécaire ?
L’ACFC recommande de commencer plusieurs mois avant la fin de votre terme, dès que vous connaissez votre date de renouvellement. Cela vous laisse le temps de comparer les offres d’autres prêteurs — banques et caisses confondues — et de négocier avec votre prêteur actuel avant même que l’avis de renouvellement de 21 jours n’arrive.
2. Puis-je changer de prêteur au renouvellement sans pénalité ?
Changer de prêteur exactement à la date de renouvellement ne déclenche habituellement pas de pénalité pour remboursement anticipé — c’est l’une des principales raisons d’attendre la fin du terme plutôt que de le rompre plus tôt. Partir avant la fin du terme peut déclencher une pénalité égale au plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt.
3. Dois-je me requalifier à un taux plus élevé pour changer de prêteur ?
Si vous transférez une hypothèque non assurée existante entre des prêteurs réglementés par le fédéral, sans augmenter le montant du prêt ni l’amortissement, le BSIF n’exige plus que le nouveau prêteur applique l’ancien taux admissible minimal, depuis le 21 novembre 2024. Le prêteur évalue tout de même votre demande selon les normes de souscription habituelles — c’est l’obstacle supplémentaire du test de résistance qui a disparu, pas l’évaluation elle-même.
4. Que se passe-t-il si je ne fais rien au renouvellement ?
Selon votre prêteur et votre contrat hypothécaire, le renouvellement peut être automatique si vous ne faites rien. Si le prêteur prévoit renouveler automatiquement votre hypothèque, cela devrait être indiqué dans l’avis de renouvellement. Le risque est que le taux ou les modalités proposés ne soient pas les plus avantageux auxquels vous pourriez avoir accès.
5. Combien coûte un changement de prêteur hypothécaire au Québec ?
Au-delà d’une éventuelle pénalité pour remboursement anticipé en cas de départ hâtif, changer de prêteur au Québec signifie un nouvel acte notarié et une nouvelle inscription, puisque les hypothèques y sont liées à des actes notariés plutôt qu’à un simple transfert administratif. Des frais de quittance, de cession ou d’évaluation peuvent aussi s’appliquer selon les prêteurs concernés. Certains prêteurs couvriront une partie ou la totalité de ces coûts pour obtenir votre clientèle — demandez donc directement à chacun ce qu’il couvre, car cette réponse peut peser plus lourd qu’un petit écart de taux.
6. La règle de l’avis de 21 jours s’applique-t-elle aussi à une caisse au Québec?
Le Québec possède sa propre règle de protection du consommateur : le prêteur doit généralement aviser le consommateur par écrit, au moins 21 jours avant l’échéance d’un prêt garanti par une hypothèque immobilière, de son intention de le renouveler ou non. Les institutions sous réglementation fédérale sont également assujetties à des exigences fédérales de 21 jours, mais les renseignements exigés ne sont pas exactement les mêmes.
7. Ai-je besoin d’un notaire pour changer de prêteur hypothécaire au Québec?
Un changement de prêteur au Québec implique souvent des démarches notariales et une inscription au registre foncier. Une nouvelle hypothèque immobilière doit être constituée par acte notarié, tandis que d’autres opérations peuvent prendre la forme d’une quittance, d’une cession, d’un transfert ou d’une subrogation. Les documents requis et les coûts dépendent de la structure du transfert.
Avis important : Cet article est fourni à titre informatif général seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal, juridique ou hypothécaire personnalisé. Les règles, les taux et les pratiques des prêteurs mentionnés ici peuvent changer, et les modalités précises de votre renouvellement dépendent de votre contrat hypothécaire et de votre prêteur. Pour des conseils adaptés à votre situation, consultez un professionnel hypothécaire agréé.
Votre renouvellement approche? Comparez vos options avant de signer.
Le taux proposé n’est qu’une partie de la décision. Une offre plus basse chez un autre prêteur peut sembler avantageuse, mais il faut aussi tenir compte des critères de qualification, des frais de notaire et de transfert, de l’amortissement, des privilèges de remboursement anticipé et de l’effet du nouveau paiement sur votre trésorerie.
Boris Kolodner, MBA, planificateur financier et conseiller en sécurité financière, peut vous aider à comparer vos options de renouvellement dans le contexte de votre plan financier global et à coordonner les prochaines étapes lorsqu’un service de courtage hypothécaire est requis.
Réservez une consultation gratuite avant d’accepter votre offre de renouvellement.
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